לפני הטיפ, הבדל קטן: "משכיר" הוא הבעלים של הנכס, בעוד "שוכר" הוא מי שרוצה לשכור ולהחזיק בנכס לתקופת השכירות. פעמים רבות אנשים מתבלבלים בין המושגים, אבל כאן זה חשוב.
לענייננו, לפני שתעשו הסכם שכירות, כדאי שתשימו לב לחמשת הדגשים הבאים:
1. זהות המשכיר – קורים מצבים שאנשים מתחזים לבעלים של נכסים או שהם לא בדיוק הבעלים אלא הדוד של האבא של האח של בעל הדירה ועל כן ממש חשוב לדעת שאנחנו עושים את הסכם השכירות עם הבעלים החוקיים של הנכס, או נציג מיופה כח אשר הוסמך בצורה פורמלית מטעם בעל הנכס (במצב כזה הוא יציג יפוי כח נוטריוני חתום). לכן, אם ראיתם דירה שמוצאת חן בעיניכם ואתם מעוניינים לדעת מי הבעלים של הדירה, כדאי שתוציאו "נסח טאבו" בעלות של 15 שקלים לפי כתובת הדירה ותגלו
באופן מידי מול מי אתם עומדים. מוזמנים לקרוא טיפ קודם שלי על הליך הוצאת נסח טאבו וחשיבותו.
2. תקופת השכירות, תקופת האופציה וזכות ביטול – החיים דינאמיים ומשתנים, לעתים אנו מוצאים זוגיות חדשה ומעוניינים לעזוב את הדירה הקיימת אותה אנו שוכרים, לעתים אנו נפרדים מבן/בת הזוג ונדרשים לפנות דירה שאנו שוכרים יחד ולפעמים ממש טוב לנו ואנחנו רוצים להישאר בדירה עוד שנה. על כן, חשוב מאוד לדעת מה משך תקופת השכירות, האם יש לנו זכות להאריך אותה לתקופה נוספת (ובאילו תנאים) ומה קורה כאשר אנחנו מעוניינים לצאת מהנכס מבלי לשלם קנס. העצה הכי טובה – להכניס להסכם השכירות "תקופת אופציה מתחדשת", כך שכל שנה השכירות תתחדש, אלא אם הצדדים ביקשו לבטל, וכן לציין בהסכם "זכות ביטול של השכירות בהתראה של 60 יום, אלא אם השוכר ימצא שוכר חלופי קודם לכן ובאותם תנאים אשר יסכים להיכנס בנעליו. המשכיר מצידו לא יסרב לזהות השוכר החלופי אלא מטעמים סבירים".
מה כל זה אומר? מדובר בסוג של רשת ביטחון שמאפשרת לכם להאריך את הסכם השכירות בתקופות אופציה, אך גם לצאת מהדירה כשוכרים מוקדם יותר, ואפילו למצוא שוכר חלופי מתאים במקומכם. אם בעל הדירה יסרב לזהות השוכר החלופי כי הוא "לא מוצא חן בעיניו", לא מדובר בטעם סביר לסירוב והסכם השכירות יהיה לטובתכם.
3. מטרת השכירות בנכס ("ייעוד") – אנו מדברים על שכירות למטרת מגורים, ולכן חשוב לבדוק שאכן שהנכס שמשכירים לנו הוא דירת מגורים ולא חנות/ מחסן/ מרתף/ עליית גג לא חוקית/ חנייה/ קומת עמודים המהווה רכוש משותף ועוד שלל רעיונות יצירתיים שאנשים חשבו איך להשכיר חלל כלשהו ולעשות ממנו כסף (ראיתי הכל). בדיקה מראש של הנכס עשויה למנוע פגיעה בזכויות שלכם כשוכרים בצורה משמעותית.
מתלבטים האם הנכס שלכם מתאים למטרת ייעוד למגורים? היעזרו במערכת ה-GIS כמצוין בטיפ קודם שלי, תמצאו את תיק הבניין הרלוונטי לנכס אותו אתם מעוניינים לשכור, תבדקו בעיקר את היתר הבנייה ותלמדו מיתר המסמכים שם האם הכל בסדר.
4. אחזקת הבית, מתקניו ועלות ביטוח – חשוב לציין בהסכם השכירות שכל תיקון מהותי בתשתיות הדירה ובמתקניה הקבועים (כדוגמת מזגן, צנרות, דוד שמש וכו') יהיו באחריות מלאה של המשכיר ויתוקנו על חשבונו. מנגד, מחובתכם יהיה לשמור על הנכס נקי ותקין ולהודיע למשכיר על כל בעיה מהותית שהתעוררה, למעט "בלאי סביר" עקב שימוש יומיומי בדירה.
כמו כן, חשוב להדגיש שכאשר מדברים על ביטוח במסגרת הסכם השכירות – מומלץ לבקש שביטוח המבנה ישולם במלואו על ידי המשכיר (הגנה מפני שריפות, נזקי טבע ורעידות אדמה) בעוד מומלץ שאתם כשוכרים תבטחו את התנהלותכם בדירה ותשלמו על ביטוח מפני גניבות תכולה ונזקי גוף לצד ג' (מבקרים בנכס וכו').
5. בטחונות וערבויות – על פי חוק, משכיר רשאי לבקש מכם ערבות בשווי של עד 3 חודשי שכירות. לדוגמא, אם אתם שוכרים ב-5,000 ש"ח לחודש, בעל הדירה רשאי לבקש מכם ערבות/ שטר חוב/ צ'ק ביטחון לפקודתו בגובה של עד 15,000 ש"ח. כמו כן, דיי שגרתי שתמסרו לידיו של המשכיר כפיקדון 4-5 צ'קים לפקודת רשויות שונות לצורך כיסוי חובות, כדוגמת ארנונה, מים, חשמל, גז ו-וועד בית, במידה ויישארו חובות כאלה בסיום תקופת השכירות.
*** כמובן שהסכם שכירות טומן בחובו עוד נקודות שחשוב להתייחס אליהן בהתאם, אך הנקודות המרכזיות שמוזכרות כאן בפוסט מהוות את ה"לב" של כל הסכם שכירות ולכן מצאתי לנכון לציין אותן.
בעיניי, הסכם שכירות צריך להיות טוב ונוח לשני הצדדים, גם למשכיר וגם לשוכר, ולכן חשוב לעבור עליו בצורה מקצועית ומפוקחת, כדי להגן על הזכויות שלכם.
משה עסיס, עו"ד