לפני מספר שבועות התייעץ איתי בחור שקנה דירה עם עוד 2 חברים ב-1,000,000 ש"ח. במסגרת הרכישה, 3 החברים בחרו שלא להתייעץ עם עורך דין לצורך חישוב המיסים וביצוע העסקה, העסקה דווחה על שם אחד החברים בלבד, שהיה בזמנו בעלים של דירה קיימת, ועל כן – הם שילמו מס רכישה של 80,000 ש"ח. משמע, כל אחד הוציא מכיסו עוד 27,000 ש"ח על מס רכישה ששולם למדינה.
כשהבחור פנה אליי וביקש למכור את זכויותיו בדירה, שאלתי אותו מדוע החברים לא נעזרו בשירותים משפטיים של עורך דין, והוא בתגובה אמר, כמו רבים אחרים שחושבים כך: "מה זה משנה, העסקה בוצעה, למה אני צריך לשלם כמה אלפי שקלים לעורך דין?"
אני בתגובה עניתי "כי במקום לשלם לעורך דין, שילמת סתם לרשויות המס של המדינה". הסברתי לו שאילו היו נעזר בעורך דין, הוא היה מבין שאילו 3 החברים היו רוכשים ונרשמים יחד כבעלים של הדירה – הוא כרוכש היה משלם 0 ש"ח מס רכישה מאחר ולא הייתה בבעלותו דירה קודמת. אותם 27,000 ש"ח שהוא שילם על מס רכישה? לא היו אמורים להיות משולמים, אלא "נתרמו" סתם למדינה.
כמו כן, מדובר בסיטואציה מורכבת עוד יותר בה מאחר והבחור לא נרשם כבעלים, הוא לא יכול למכור את "חלקו בדירה", אלא רק להתחשבן בין חבריו, כדי שיקנו את חלקו. החברים כמובן יכולים לסרב או להתנות את הרכישה בתנאים, כי הוא לא "בעלים" רשום. סיטואציה זו הרבה פחות טובה מאשר אילו היה רשום כבעלים בדירה בצורה נקייה ומסודרת.
———
במקרה אחר, זוג חברים פנה אליי לאחר שביקשו לצאת מהסכם שכירות של דירה בת"א באמצע תקופת השכירות. כשהם שלחו לי את הסכם השכירות החתום, גיליתי להפתעתי שהמשכיר (הבעלים של הדירה), ציין במפורש שביטול מוקדם של ההסכם מלווה בקנס של 3 חודשי שכירות (18,000 ש"ח), בטענה שלוקח למשכיר זמן למצוא שוכר חדש. לא ברור איך הם הסכימו לחתום על הסכם שכירות מהסוג הזה, אבל ברור שהם לא נעזרו בשירותי עורך דין לפני שחתמו. המשכיר מצידו איים שיממש את צ'ק הביטחון שהזוג הפקידו בידיו ועל כן הם הגיעו איתו להסדר שעלה להם כמה אלפי שקלים טובים.
חשוב – מאוד – לציין בהסכם השכירות מס' נקודות מהותיות, אחת מהן היא כמובן זכות יציאה מוקדמת במידה ואתם לא מעוניינים להמשיך ולשכור את אותה דירה. זכות היציאה המוקדמת מקנה ל כם כשוכרים תקופת זמן של 60-90 יום במסגרתה תהיו רשאים למצוא במידת הצורך שוכרים חלופיים, באופן שלא יחשוף אתכם לפגיעה משמעותית בכיסכם. כמובן שמומלץ להתייחס לנקודות מהותיות נוספות בהסכם ולהגן על עצמכם בצורה המקסימלית.
—–
בעיניי, כמו שאתם לא מתקנים את הרכב שלכם בכוחות עצמכם, כמו שאתם לא מאבחנים את עצמכם במקום ללכת לרופא, כך מומלץ ואף רצוי להיעזר, ואולי אפילו רק להתייעץ בקצרה עם עורך דין, כדי להבין את החשיפות שקיימות במסגרת עסקת המקרקעין אותה אתם מבקשים לבצע, בטח כשמדובר ברכישת הדירה הראשונה שלכם, המהווה את העסקה הגדולה ביותר בחייכם עד כה.
משה עסיס, עו"ד