להלן 6 פרמטרים קריטיים במסגרת הליך רכישת דירה ראשונה – המחיר, המיקום, הגודל, הזמן, האיכות ו-"הנזילות".
1. המחיר – מחיר דירה במחיר למשתכן אמור להיות יחסית זול יותר ממחיר דירה דומה בשוק החופשי. ההטבה הממוצעת ברחבי ישראל מסתכמת בכמה מאות אלפי שקלים לדירה, כך שאכן מדובר בסכום לא מבוטל של כסף. יחד עם זאת, יש לשים לב שמדובר ברכישת דירה "על הנייר", כך שיש להמתין לקבלת המפתח מספר שנים, שבמהלכן נמשיך לשלם שכירות בדירה הקיימת. סכום השכירות שנשלם עשוי להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים ולהוריד את שווי ההטבה. כמו כן, מחיר הדירה במחיר למשתכן הוא קבוע, אין מקום למיקום, ומאחר ואנחנו נמצאים בתקופה בה אין הרבה עסקאות במשק – ניתן אולי להתמקח ולרכוש דירה לקראת אכלוס בפרויקט שאינו במסגרת מחיר למשתכן – במחירים לא פחות אטרקטיביים.
2. המיקום – קיימת הרגשה כללית במסגרת הזוכים במכרזים לפיה "כבר זכינו בדירה, לא נקנה? מקסימום נשכיר את הדירה ונהנה מהתשואה". צריך להבין שכאשר "זוכים בדירה" בעיר ובשכונה בהן אנו מעוניינים להתגורר וכאשר אנו מקבלים מיקום טוב במסגרת הליך בחירת הדירה – תכנית מחיר למשתכן עשויה להיות כדאית ואף משתלמת. יחד עם זאת, המחשבה שנשכיר את הדירה ונגור במקום אחר במידה ולא נרצה בדירה, עלולה ליצור "שכונות רפאים", כדוגמת שכונות שלמות בראש העין ובחריש, שם דירות חדשות מושכרות בהרבה מתחת למחיר השוק, רק כדי שבעליהן לא יפסידו עליהן כסף ויצטרכו לשלם את החשבונות והמשכנתא. לעומת זאת, כאשר קונים דירה ראשונה בשוק החופשי – מסתובבים בעיר ובשכונה, בוחנים את איכות התשתיות והכבישים, קרבת הדירה לעבודה, איכות הגנים לילדים, מיקום המרכזים המסחריים, טיב השכנים וההתאמה של הדירה לצורת החיים שלנו. כאשר קונים דירה במחיר למשתכן – מרבית הנתונים הללו טרם ידועים.
3. הגודל – כשרוכשים דירה במחיר למשתכן, לא תמיד נשארות במלאי דירות המתאימות בגודלן ובמיקומן בבניין לצרכים שלנו. במידה ונרכוש דירת 3 חדרים והמשפחה תגדל – יחסר מקום בדירה; מנגד, במידה ונרכוש דירת 4/5 חדרים אשר תהיה גדולה מדי עבורנו, נצטרך לשאת בעלויות הארנונה, דמי הניהול והתחזוקה שלה לאורך שנים. כאשר קונים דירה בשוק החופשי, נוח יותר לבחור מתוך מלאי גדול של דירות למכירה את הדירה אשר מתאימה לצרכינו מבחינת הגודל והמיקום שלה בבניין.
4. הזמן – רכישת דירה במחיר למשתכן לוקחת זמן (3-4 שנים לפחות עד לקבלת מפתח). לאחר שזכינו וחתמנו על ההסכם, החברה צריכה להספיק לרשום את הבעלות על המקרקעין, לקבל מימון מהבנק להקמת הפרויקט, לקבל היתר בנייה ולסיים את בניית הפרויקט בזמן שהתחייבה לו. נראה שחלק מהחברות היזמיות כבר מתעכבות בקידום והשלמת הפרויקט, דבר שגורר עימו עיכוב משמעותי במסירת המפתח לרוכשים. כמו כן, כל הליך קבלת ההחלטות בעניין בחירת הדירה – הינו לחוץ ומהיר. חברות מקנות לרוכשים סדר גודל של חצי שעה עד שעה לבחור דירה מתוך המלאי שנותר במסגרת כנס הדיירים, ומזמינות אותם לחתום כבר באותו כנס על הסכם אחיד ומאושר מראש. אם לא די בכך – רכישת דירה במחיר למשתכן לא מאפשרת ביצוע שדרוגים או תוספות בדירה הנרכשת, מה שאומר שקודם נצטרך לקבל מפתח, ורק לאחר מכן להתקין את המטבח שאנחנו חולמים עליו או לשדרג את המקלחת. דבר שדורש עוד זמן וכסף.
5. האיכות – תכנית מחיר למשתכן הינה תכנית של "מירוץ מכרזים לתחתית". מה שאומר – היזם שזוכה בפרויקט הוא היזם שהציע את המחיר הכי נמוך ביותר למטר בנוי. יוצא מצב שהקבלנים מקצצים את המפרט, את טיב הבנייה, ואת זמני הביצוע – רק כדי להיכנס לתוך המשבצת הזולה ביותר להקמת הפרויקט. המצב עדיין לא נבחן לעומק, אך יכול להיות שבשנים הקרובות, כאשר יתאכלסו חלק נכבד מהפרויקטים בתכנית – יצוצו תקלות רבות עקב שיטת התמחור והבנייה של פרויקטים מהסוג הזה. יש לציין שבמידה וזכינו בדירה מחברה יזמית בעלת מוניטין ומסורת של בנייה איכותית, הסיכויים שנקבל דירה באיכות ירודה פוחתים.
6. "הנזילות" – כאשר אנו קונים דירה בשוק החופשי, אנו רשאים למכור אותה בכל שלב ובכל זמן – היא "נזילה". מאחר והחיים שלנו דינאמיים – לעתים נולד ילד נוסף ואפילו שניים באופן שמצריך מאיתנו דירה גדולה יותר, לעתים (לא עלינו) זוגות נפרדים ומבקשים למכור את הדירה ולהמשיך בחייהם במנותק, לעתים (שלא נדע) אנו נזקקים לסכום גדול של כסף לצורך מטרה מסוימת ולכן נאלצים למכור את מרבית רכושנו, לרבות דירת המגורים – אנו חייבים להיות ערים לכל הסיטואציות הללו. מנגד, כאשר רוכשים דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן – אנו מוגבלים ומנועים מלמכור את הדירה למשך 5 שנים ממועד קבלת המפתח או 7 ששנים ממועד ביצוע ההגרלה שבה הודיעו לנו על הזכייה בדירה, לכל המוקדם. זאת אומרת שאנחנו לא נהיה רשאים למכור (אין בעיה להשכיר) את הדירה לתקופה של לפחות 5 שנים, גם אם אנחנו ממש ממש לא מעוניינים בדירה וממש צריכים את הכסף.
כמובן שהרשימה למעלה אינה סופית ולא מהווה ייעוץ משפטי אלא רק בגדר המלצה ודעתי האישית ביחס לתכנית מחיר למשתכן. מבחינתי, היכולת לבחור באופן חופשי דירה שמתאימה במדויק לצרכינו עדיפה פי כמה על פני קבלת "הטבה ממשלתית" מהסוג הזה.
משה עסיס, עו"ד